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    常德市物業(yè)管理辦法

    • 發(fā)布時(shí)間:2020-04-02
    • 發(fā)布者: 行政區(qū)
    • 來源: 行政區(qū)
    • 閱讀量:
      第一章 總則
      第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
      第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及監(jiān)督管理活動(dòng),適用于本辦法。
      第三條 市和縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門),負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
      街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要將物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作范疇,負(fù)責(zé)物業(yè)管理小區(qū)(單位)的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會(huì)保障、城市管理和創(chuàng)建、計(jì)劃生育等社會(huì)性事務(wù)管理;與物業(yè)主管部門共同指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng);協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)委托合同授權(quán)范圍,管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受物業(yè)主管部門、當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)(居民委員會(huì))的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。
      第四條 市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理。
      物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通作用,做好從業(yè)人員培訓(xùn)工作,協(xié)助主管部門做好誠(chéng)信記錄及申報(bào)企業(yè)資質(zhì)的前期輔導(dǎo)工作,完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
      第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
      第五條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域(道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等)共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
     ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
      (二)制定和修改管理規(guī)約;
      (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
     ?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
      (五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
     ?。┗I集和使用房屋維修資金;
     ?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
     ?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆?br />  ?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
     ?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
      決定前款第(六)、(七)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      第六條業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部位實(shí)施共同管理,按照相關(guān)規(guī)定開展物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
      未成立業(yè)主大會(huì),發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)主管部門指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。
      第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。
      第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到建設(shè)單位申請(qǐng)之日起60日內(nèi),指定代表擔(dān)任籌備組組長(zhǎng),組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
      籌備組成員名單確定后,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示。
      第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,為籌備會(huì)議提供相應(yīng)條件的服務(wù)。
      第十條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),按相關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)以上物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。
      第十一條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,可以由物業(yè)所在地社區(qū)(居民委員會(huì))在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
      第十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
      業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理臨時(shí)管理規(guī)約的基礎(chǔ)上及時(shí)修改制定小區(qū)管理規(guī)約,對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和房屋維修資金收繳、業(yè)主共有房屋、共用設(shè)施設(shè)備和其他公共空間的維護(hù)與管理以及裝飾裝修等行為和事項(xiàng)作出約束性規(guī)定;應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。
      第三章 前期物業(yè)管理
      第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)(銷)售物業(yè)之前,在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
      第十四條 經(jīng)縣級(jí)以上物業(yè)主管部門批準(zhǔn),下列情形可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè):
     ?。ㄒ唬┮粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),住宅建筑面積少于1萬平方米或產(chǎn)權(quán)人數(shù)少于20人的;
     ?。ǘ┮粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),非住宅建筑面積少于0.5萬平方米的;
      (三)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi),新建物業(yè)選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
     ?。ㄋ模┕_發(fā)布招投標(biāo)公告后,投標(biāo)人少于3個(gè)的。
      第十五條 前期物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),價(jià)格調(diào)整幅度不得超出物價(jià)部門規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容向物業(yè)主管部門備案,由價(jià)格主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)醒目位置公示。
      第十六條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝修、共有部位和公共設(shè)施及其他公共場(chǎng)地的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,并向物業(yè)主管部門備案。臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件在銷售場(chǎng)所醒目位置公示。
      第十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)明示前期物業(yè)服務(wù)合同,并向業(yè)主告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。否則,業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
      第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限,應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起至首屆業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。
      第十九條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。
      第二十條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料。
      前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將前款規(guī)定的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)或代行業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的組織。
      第二十一條 新建住宅物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)按下列規(guī)定配建物業(yè)管理用房:
      (一)建筑總面積在1萬平方米以下的,提供使用面積50平方米物業(yè)管理用房;
      (二)建筑總面積在1萬平方米(含)以上、3萬平方米以下的,提供使用面積100平方米物業(yè)管理用房;
     ?。ㄈ┙ㄖ偯娣e在3萬平方米(含)以上、5萬平方米以下的,提供使用面積150平方米物業(yè)管理用房;
      (四)建筑總面積在5萬平方米(含)以上的,按總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房。
      第二十二條 物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理配套用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。門衛(wèi)房、車庫(kù)、雜物房、閣樓、設(shè)施設(shè)備用房不得抵作物業(yè)管理用房。
      層高不足2.2米或已經(jīng)列入公共分?jǐn)偟姆课莶挥?jì)入物業(yè)管理用房面積;物業(yè)管理用房須相對(duì)集中,具備自然通風(fēng)采光條件和進(jìn)行普通以上裝修。
      第二十三條 建設(shè)單位在辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門提供物業(yè)管理用房具體位置、面積和《商品房建筑面積預(yù)測(cè)報(bào)告書》,辦理物業(yè)管理用房確認(rèn)手續(xù)。
      建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)辦理。
      第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期限從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。保修期滿后,房屋的專有部分由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
      第二十五條 新建小區(qū)供水供電供氣應(yīng)當(dāng)實(shí)行一戶一表單獨(dú)立戶。
      第二十六條 任何單位和個(gè)人不得擅自占有、使用和處分建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備、架空層、物業(yè)管理用房和其他公共場(chǎng)所。
      第二十七條 新建小區(qū)須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和宣傳推介的承諾建設(shè)配套設(shè)施,使用前的小區(qū)物業(yè)用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房以及其他共有房屋和配套設(shè)施的驗(yàn)收由縣級(jí)以上物業(yè)主管部門組織實(shí)施。
      第四章 物業(yè)服務(wù)
      第二十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,遵守國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定。
      新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),向工商注冊(cè)所在地物業(yè)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)職業(yè)資格。
      第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
      分期建設(shè)的物業(yè),前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
      第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)管理用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)主管部門審批后報(bào)價(jià)格主管部門備案;收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門核定后報(bào)物業(yè)主管部門備案。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上物業(yè)主管部門備案。
      第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示,接受業(yè)主監(jiān)督。
      物業(yè)主管部門和價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的檢查。對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)等級(jí)不符的,應(yīng)責(zé)令整改;整改不到位的,由價(jià)格主管部門降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。
      決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的,應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù),合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前1個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
      第三十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前1個(gè)月通知業(yè)主委員會(huì)。
      第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽書面物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù),且履行了告知義務(wù),業(yè)主委員會(huì)也未表示不接受服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
      業(yè)主委員會(huì)共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù),不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主不再接受事實(shí)服務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行法定交接義務(wù),并撤出物業(yè)管理區(qū)域。
      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主委員會(huì)決定有爭(zhēng)議等為由拒絕辦理交接,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的有關(guān)費(fèi)用。
      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決,協(xié)商不成的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。
      因業(yè)主委員會(huì)的原因在15日內(nèi)未完成交接的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提請(qǐng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)(居民委員會(huì))進(jìn)行協(xié)調(diào)。在7日內(nèi)仍協(xié)調(diào)不成的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以撤出物業(yè)管理區(qū)域,但應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交至當(dāng)?shù)亟值擂k事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,由其代為保管。
      第三十六條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按要求建立物業(yè)管理行業(yè)信用信息系統(tǒng),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。由物業(yè)主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)信用信息征信評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員通過日常考核和年度審核進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)。要運(yùn)用好企業(yè)信用評(píng)價(jià)結(jié)果,使其在項(xiàng)目承接、企業(yè)和項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、企業(yè)資質(zhì)晉級(jí)、企業(yè)年度審核及銀行信貸等方面發(fā)揮參考作用。
      第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
      第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的用水、用電按照居民生活用水、用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,改變用途不作公用的,其用水、用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
      第三十八條 通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)城市道路及其綠化、市政公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由市政、園林主管部門負(fù)責(zé)。通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共汽車道路的保潔工作由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集業(yè)主的生活垃圾后負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站,中轉(zhuǎn)站至垃圾場(chǎng)的清運(yùn)及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。業(yè)主電表及表前的供電管線及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),由供電部門負(fù)責(zé)。業(yè)主水表及表前的供水管道及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由供水部門負(fù)責(zé)。業(yè)主燃?xì)獗砑氨砬暗娜細(xì)夤艿兰霸O(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由供氣部門負(fù)責(zé)。通信、有線電視等單位,應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的管理和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
      第三十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè),應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)的規(guī)定。
      業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè),應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,正確處理供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相鄰關(guān)系。
      第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,除遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系業(yè)主同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
      第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、修繕、檢查等工作時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。
      第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。
      規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位的歸屬,由建設(shè)單位通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,并向全體業(yè)主公布車庫(kù)、車位處分情況。
      占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
      第四十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、共有房屋、共用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除成本(人工、維護(hù)和稅費(fèi)等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,并向全體業(yè)主公布實(shí)際收入和支出情況,接受業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢。
      第四十四條 業(yè)主所購(gòu)置的物業(yè),應(yīng)該按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》交存房屋維修資金。
      2008年6月1日之前所購(gòu)物業(yè),按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)代為收繳的房屋維修資金,要加強(qiáng)使用監(jiān)管,防止挪作他用,物業(yè)主管部門有權(quán)采取調(diào)查、查閱賬目、專項(xiàng)審計(jì)等方式進(jìn)行監(jiān)督;2008年6月1日以后所購(gòu)物業(yè),業(yè)主按照新的繳納標(biāo)準(zhǔn)歸集交存至房屋維修資金歸集管理中心專戶儲(chǔ)存,??顚S谩?br />   房屋維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等公共部分保修期滿后的維修、更新和改造,由業(yè)主按照所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?;需要維修、更新和改造的物業(yè)項(xiàng)目,其維修方案和維修費(fèi)用須由占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽字同意后方可使用。房屋維修資金在業(yè)主委員會(huì)成立前由房屋維修資金歸集管理中心代管。業(yè)主委員會(huì)成立后,可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)雙方負(fù)責(zé)人同時(shí)到房屋維修資金歸集管理中心辦理手續(xù),按照規(guī)定程序?qū)⒎课菥S修資金移交給其他單位代管;未決定移交的由房屋維修資金歸集管理中心繼續(xù)代管。業(yè)主大會(huì)開立的房屋維修資金賬戶,須接受房屋維修資金歸集管理中心的監(jiān)督。
      第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修,也可以自行組織維修。
      建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定一次性向物業(yè)主管部門交納物業(yè)保修金。
      物業(yè)保修金繳存、使用、退還、管理和監(jiān)督辦法,由市物業(yè)主管部門會(huì)同市財(cái)政、市價(jià)格主管部門另行制定。
      第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的巡查,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),消除隱患。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意,可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù),所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

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