湖南省物業(yè)管理條例

湖南省物業(yè)管理條例

(2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)

 

第一章  總 則

 

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

第四條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

（一）對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督管理；

（二）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

（三）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

（四）處理物業(yè)管理中的投訴；

（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動相關監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導。

第六條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

第七條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術提升物業(yè)服務質量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設。

 

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

 

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設施設備、自然界限、社區(qū)建設等因素確定。

新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設單位在編制建設項目規(guī)劃設計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

第十條 建設單位應當在申領商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

第十一條 具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設單位查詢前款規(guī)定的有關資料和數(shù)據(jù)，建設單位應當予以配合。

第十二條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業(yè)服務用房配置確認資料等。

首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設單位承擔。

第十三條 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十?；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

第十四條 首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權數(shù)；

（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權數(shù)確認情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。

籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。

第十五條 業(yè)主大會決定下列事項：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標準；　

（六）確定物業(yè)服務內容、標準及物業(yè)服務收費方案；

（七）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；　

（八）籌集和使用專項維修資金；

（九）改建、重建建筑物及其附屬設施；　

（十）利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；　

（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十六條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關文本和信息。

業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術手段進行表決。

業(yè)主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導監(jiān)督居(村)民委員會及時組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

第十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居(村)民委員會。

第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；　

(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；　

(六)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；　

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責?！?

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

第二十一條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：　

(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

(三)物業(yè)服務合同；

(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；　

(五)專項維修資金的籌集、使用情況；

(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；　

(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；　

(八)其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。　

前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應當持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權查詢、復制本條第一款規(guī)定的信息及相關原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當予以配合。

第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權有權終止其委員資格：

(一)利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業(yè)主合法權益的；　

(二)拒不履行業(yè)主義務的；

(三)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形?！?

業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止?！?/span>

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交?！　?

第二十三條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期換屆選舉?！?/span>

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交?！　?/span>

第二十四條 業(yè)主大會根據(jù)需要可以設立業(yè)主代表會議，履行業(yè)主大會賦予的職權職責；業(yè)主大會決定設立業(yè)主代表會議的，應當同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會議的權限及議事規(guī)則?！?/span>

業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)督委員會，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　

第三章 前期物業(yè)管理

 

第二十五條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當按照國家和省有關規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，實施前期物業(yè)管理服務。

第二十六條 新建物業(yè)交付使用前，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。　

前期物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關專業(yè)機構予以協(xié)助。

第二十七條 實施承接查驗的物業(yè)，應當符合下列要求：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；

(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；　

(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；　

(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設施設備取得使用合格證書；

(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；　

(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；

(九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；　

(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務合同規(guī)定的其他條件?！?

鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質分類。規(guī)劃設計對住宅物業(yè)住房品質有明確標準要求的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當按要求進行查驗。

第二十八條 經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗?！?/span>

前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日?！?/span>

第二十九條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：　

(一)前期物業(yè)服務合同；

(二)臨時管理規(guī)約；

(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；　

(四)建設單位移交資料清單；　

(五)查驗記錄；　

(六)交接記錄；　　

(七)其他有關承接查驗的文件。

　

第三十條 新建物業(yè)建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：　

(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；　　

(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓?！?

第三十一條 建設單位應當按照規(guī)劃要求配套建設業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業(yè)主共有。

保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費?！?/span>

第三十二條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同等材料和物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內物業(yè)維修費用的保障。　

建設單位在物業(yè)保修期內未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

物業(yè)保修期滿，設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設單位。

 

第四章 物業(yè)管理服務

 

第三十四條 業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?！?/span>

業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標投標法律、法規(guī)組織招標。　

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將三家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內容調整后，提請業(yè)主大會決定?！?/span>

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內將物業(yè)服務合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案?！?

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權利：　　

(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、秩序進行管理；　

(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費；

(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；　　

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權利。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同、物業(yè)服務規(guī)范提供物業(yè)管理服務，履行下列義務：　　

(一)落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；　　

(二)負責業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區(qū)域內的垃圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；　

(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護、維修；　

(四)做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；　

(五)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；　

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務?！　?

第三十七條 除有關國家機關依法調取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息?！　?/span>

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

第三十八條 物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目經(jīng)理人。　

項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換?！?/span>

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。　

電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業(yè)資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質的維護保養(yǎng)機構負責日常維護、保養(yǎng)。

第四十條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務合同約定；實行政府指導價的，應當在指導價范圍內確定?！?/span>

物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費方式。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用?！?/span>

物業(yè)服務合同期內，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。如需提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議?！?/span>

第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交?！　?/span>

物業(yè)服務企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務費。　

第四十二條 產(chǎn)權轉讓的，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費，并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)?！?/span>

物業(yè)出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。　　

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當公示下列信息：

(一)物業(yè)服務企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務投訴電話；　

(二)電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；　　

(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；

(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況；

(五)其他應當公示的信息?！?

物業(yè)服務費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定建立物業(yè)服務各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設施設備進行經(jīng)營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況?！?/span>

業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復制前款規(guī)定的相關原始資料，并依法實施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時作出書面說明。　

第四十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條 原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。

原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：　

(一)物業(yè)承接查驗資料；

(二)物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設施設備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關資料和物業(yè)服務檔案；　　

(三)物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

(四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù)；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定應當移交的其他資料和財物。　　

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。

 

第五章 物業(yè)的使用與維護

 

第四十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益?！　?/span>

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規(guī)約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

(一)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；　　

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；　　

(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；

(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物；　

(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；　　

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；　　

(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質；

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；　

(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；　

(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；　

(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；　

(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為?！?

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理?！?/span>

第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應當依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權益。

物業(yè)服務企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關部門加強對物業(yè)區(qū)域內養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理?！?/span>

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政主管部門。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。　　

第五十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應當交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。　

業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交；未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應當按照相關規(guī)定進行補建?！?/span>

續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存?！?/span>

第五十四條 在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。

利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債。

利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！　?/span>

利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。　

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織應急維修：　　

(一)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；　　

(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；　　

(三)電梯故障；　　

(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；　

(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第五十六條 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內提出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結果以催告期屆滿時的票數(shù)為準?！　?/span>

異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監(jiān)督?！　?/span>

第五十七條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設立的物業(yè)專項維修資金管理機構代管。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，業(yè)主大會應當依照有關法律、法規(guī)和國家、省有關規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。　

第五十八條 設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設、質量技術監(jiān)督、財政、消防等有關部門應當根據(jù)國家和省有關規(guī)定予以支持。

 

第六章 監(jiān)督管理

 

第五十九條 縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生和計生、園林等部門應當依照職責分工，加強物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系方式?！?/span>

前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)的投訴舉報，應當及時進行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。　

第六十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督?！?/span>

住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監(jiān)督?！?/span>

第六十一條 省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布?！　?/span>

設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務企業(yè)的有關信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。

第六十二條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調解組織及時調解物業(yè)糾紛，鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調解。　

第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。　

居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務企業(yè)安全防范措施的落實情況進行指導監(jiān)督?！?

第六十四條 設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。　

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。

 

第七章 法律責任

 

第六十五條 違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未履行承接查驗義務的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報?！?/span>

第六十六條 違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款?！　?/span>

物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。　

第六十七條 違反本條例第四十八條第一款第一項規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責令限期拆除?！　?/span>

第六十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！　?/span>

第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?/span>

第七十條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　

第七十一條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

 

第八章 附 則

 

　第七十二條 本條例下列用語的含義是：　

(一)業(yè)主，是指房屋的所有權人；

　　

(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；　

(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；　

(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公開張貼、發(fā)布信息?！　?

第七十三條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導細則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關規(guī)定制定。　　

第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。