常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法

常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法

第一章 總則

第一條 為建立健全房屋維修保障機制，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市城區(qū)（含武陵區(qū)、常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)）內(nèi)房屋維修資金的繳存、管理和使用，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房屋維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱房屋，是指能夠獨立辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房（含住宅和非住宅）、保障性住房、公寓樓安置住房等建筑物，其房屋產(chǎn)權(quán)為一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅業(yè)主與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、門廳、樓梯間、電梯廳、入戶大堂、走廊通道以及戶外墻面、屋頂?shù)裙膊课弧?/span>

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有共用的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、照明設(shè)施、給排水設(shè)施、相關(guān)管網(wǎng)設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、非經(jīng)營性停車場、文體設(shè)施、景觀設(shè)施、安保設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 房屋維修資金按業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)督的原則進行管理。

第五條 市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）負責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用，市財政局負責(zé)對繳存的資金安全實施監(jiān)督，市物價局負責(zé)對繳存標準執(zhí)行情況實施監(jiān)督。

市房屋維修資金歸集管理中心（以下簡稱管理中心）具體負責(zé)維修資金繳存、管理、使用和監(jiān)管等日常工作。

第二章   維修資金的繳存

第六條 房屋出售單位（以下簡稱售房單位）在售房時應(yīng)與購房人明確維修資金繳存事項。房屋的維修資金由購房人自行到管理中心繳存，售房單位不得代收代繳。

第七條 第七條維修資金分為首期繳存和續(xù)補繳存。房屋首期維修資金繳存標準：別墅或配備電梯的房屋按房屋建筑面積每平方米100元的標準繳存，其它未配備電梯的房屋按建筑面積每平方米70元的標準繳存。維修資金使用余額低于首期歸集總額的30%時，由業(yè)主續(xù)補繳齊至首次繳存金額。未按規(guī)定補齊的，該房屋不得進行產(chǎn)權(quán)交易。

房屋建安造價成本（以常德市造價管理站發(fā)布為準）變動超過15%時，維修資金首次繳存標準相應(yīng)作同幅度調(diào)整。調(diào)整標準經(jīng)過調(diào)研、聽證等程序后確定，并由市房管局向社會公布。

第八條 購房人在辦理商品房銷售合同備案之前，應(yīng)在管理中心窗口將維修資金繳存至指定的銀行專戶，并在窗口打印繳款憑據(jù)。維修資金繳存憑據(jù)統(tǒng)一采用稅務(wù)部門監(jiān)制的《常德市房屋維修資金專用繳款憑據(jù)》（以下簡稱繳款憑據(jù)）。

    售房單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)按本辦法第七條規(guī)定標準先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續(xù)。購房人申請辦理房屋所有權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)提交維修資金繳款憑據(jù)。

第三章  維修資金的監(jiān)督管理

第九條 購房人首次繳存的維修資金由管理中心負責(zé)管理。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)全體業(yè)主決議同意，可將維修資金移交給業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托的其他相關(guān)單位代管，未決定移交的由管理中心繼續(xù)代管。

第十條 向業(yè)主大會移交維修資金時，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責(zé)人同時到管理中心辦理手續(xù)，并提交下列資料：

一、移交維修資金的業(yè)主大會書面決議，全體業(yè)主簽名表和聯(lián)系方式；

二、委托合同；

三、被委托單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和法人證書及相關(guān)資質(zhì)證書；

四、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)辦人身份證明；

五、銀行專用賬戶。

    業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修資金專用賬戶，建立健全維修資金管理制度，并主動接受管理中心的監(jiān)督和審查。

第十一條 管理中心應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行辦理維修資金存儲業(yè)務(wù)，并設(shè)立維修資金專戶；受托銀行應(yīng)當(dāng)完善維修資金賬戶的設(shè)立、繳存、使用、查詢、結(jié)算等業(yè)務(wù)服務(wù)。

第十二條 維修資金自繳存之日起，按國家規(guī)定的活期存款利率計息，每年結(jié)息一次，結(jié)息日為6月30日。

第十三條 維修資金增值收益用于維修資金管理信息系統(tǒng)的建設(shè)維護、管理中心相關(guān)管理設(shè)備的建設(shè)維護及其他必要的管理費用開支；并按一定比例提取應(yīng)急搶修備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的應(yīng)急搶修，剩余部分應(yīng)按規(guī)定程序轉(zhuǎn)作維修資金滾動使用。

第十四條 因房屋征收（搬遷）或者其他原因造成房屋滅失的，房屋所有權(quán)人有權(quán)申請退還維修資金。其房屋所有權(quán)人應(yīng)向管理中心提交退款申請、房屋滅失證明、繳款憑據(jù)和相關(guān)資料，再辦理退款手續(xù)。

第十五條 在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時，維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人另有約定的從其約定。

因買賣、贈予等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、身份證明等辦理繳款賬戶的更名手續(xù)。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)定期與管理中心核對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金帳目，并向全體業(yè)主公布。業(yè)主對公布的維修資金帳目有異議的，可要求業(yè)主委員會復(fù)核。

受托專戶銀行應(yīng)當(dāng)定期向管理中心發(fā)送維修資金帳戶對帳單，業(yè)主委員會對維修資金帳戶變化情況有異議的，可通過管理中心向受托專戶銀行申請復(fù)核。

第十七條 管理中心應(yīng)完善維修資金各項制度，建立內(nèi)控機制，在確保資金安全的前提下，經(jīng)市房管局審批可實施適當(dāng)保值增值措施。要完善信息公布方式，將維修資金的使用、賬務(wù)情況及時向業(yè)主公布，確保業(yè)主的知情權(quán)和查詢權(quán)。

第十八條 市財政局加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督及票據(jù)申領(lǐng)、使用、保存、核銷情況的監(jiān)督。

第十九條 維修資金在統(tǒng)一實施歸集管理制度之前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他相關(guān)單位按建筑面積每年每平方米2元的標準收取的維修資金，業(yè)主委員會應(yīng)制定完善的管理制度，將賬目和使用情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。管理中心應(yīng)對其收取、使用情況進行監(jiān)督檢查。

第四章  維修資金的使用

第二十條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人與負擔(dān)人相一致的原則。

第二十一條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

一、用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有的房屋建筑面積由全體業(yè)主進行分攤；

二、用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有房屋的建筑面積由該幢房屋業(yè)主進行分攤；

三、用于兩戶或者兩戶以上房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，按其所擁有房屋建筑面積由相關(guān)業(yè)主進行分攤。

維修資金每使用一次后，應(yīng)及時核算到戶，在其所繳存的維修資金中減扣支出。業(yè)主個人維修資金分戶帳金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。

第二十二條 房屋共用部位的維修、更新和改造范圍包括：

一、屋面防水層破損、頂層房間滲漏的；

二、外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕的；

三、外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標準規(guī)范規(guī)定值的；

四、建筑保溫層出現(xiàn)破損、脫落、或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者大面積霉變的；

五、外墻、樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)大面積開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

六、公共區(qū)域門窗、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、欄桿等出現(xiàn)破損，影響美觀或危及到人身安全的；

七、房屋共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十三條 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍包括：

一、電梯及主要部件需要維修或者更新的；

二、避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；

三、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴重的；

四、樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障、排水管道漏水和嚴重銹漬、排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；

五、水管、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水單位承擔(dān)的除外；

六、房屋共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會或相關(guān)單位管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新和改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會提出使用建議；

二、維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占房屋總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用方案，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會組織實施使用方案；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會持有關(guān)資料，向管理中心申請列支；

四、管理中心審核同意后 ，七個工作日內(nèi)向?qū)艄芾磴y行下達劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，受托專戶銀行應(yīng)及時將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會或相關(guān)單位管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍以及發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需臨時使用維修資金的應(yīng)急預(yù)案等；

二、維修方案應(yīng)交業(yè)主大會討論，三分之二以上的受益業(yè)主簽字通過后，交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)資料向業(yè)主委員會提出列支維修資金的申請；

四、業(yè)主委員會審核同意后應(yīng)將維修方案報管理中心備案；

五、業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知，受托專戶管理銀行應(yīng)及時將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備突發(fā)影響業(yè)主生活的故障或危及房屋安全等緊急情況，需立即對其進行應(yīng)急搶修的，按照以下特別程序辦理：

有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會的，由小區(qū)所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的維修單位進行應(yīng)急搶修；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會的，由小區(qū)所在社區(qū)居委會委托有資質(zhì)的維修單位進行應(yīng)急搶修。同時，及時向管理中心書面報告，管理中心接報告24小時內(nèi)進行現(xiàn)場核查，并視情況從應(yīng)急搶修備用金中先予撥付部分搶修工程費，待搶修項目竣工驗收后按照本辦法第二十四條補辦維修資金使用手續(xù)。

第二十七條 下列費用不得從維修資金中列支：

一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費用；

二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護的費用；

三、因人為責(zé)任原因造成房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的，依法應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)的費用；

四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部分、共用設(shè)備維修維護的費用；

五、法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位或個人承擔(dān)的費用。

第五章  附則

第二十八條 禁止任何單位和個人挪用維修資金，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位挪用和騙取房屋維修資金的由市房管局負責(zé)追回，沒收違法所得，并處挪用金額二倍以下罰款，情節(jié)嚴重的移送司法機關(guān)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用和騙取房屋維修資金，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書，并移送司法機關(guān)處理。

第二十九條 本辦法自2011年10月1日起施行，其他各縣市區(qū)、西洞庭管理區(qū)、西湖管理區(qū)、桃花源旅游度假區(qū)參照本辦法執(zhí)行。

《常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法（暫行）》（常房通[2007]156號）同時廢止。